Die Berechnung einer Fläche in Quadratmetern scheint einfach zu sein, doch Messfehler sind die häufigste Ursache für Streitigkeiten beim Immobilienverkauf. Die Verwirrung zwischen Wohnfläche und der Carrez-Fläche, das Vergessen einer Nische oder eine falsche Maßnahme in einem L-förmigen Raum verfälschen das Ergebnis manchmal um mehrere Quadratmeter. Dieser Artikel erläutert die Messpunkte, die tatsächlich problematisch sind, und die Methoden, um sie zu behandeln.
Flächenabweichungen je nach verwendeter Messmethode
Nicht alle Methoden liefern die gleiche Zahl. Die folgende Tabelle vergleicht die gängigen Ansätze, die auf dasselbe Objekt angewendet werden, je nachdem, was sie einbeziehen oder ausschließen.
| Methode | Berücksichtigte Deckenhöhe | Wände einbezogen | Ausgeschlossene Räume |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche (Boutin-Gesetz) | Ja, Schwelle von 1,80 m | Nein (Messung an der Innenkante) | Keller, Garagen, nicht ausgebaute Dachböden, Balkone |
| Carrez-Fläche | Ja, Schwelle von 1,80 m | Nein (Messung an der Innenkante) | Einheiten unter 8 m2, Keller, Garagen, Stellplätze |
| Grundfläche (Stadtplanung) | Ja, Schwelle von 1,80 m | Nein (Messung innerhalb der Wände) | Leerstellen, Treppenhäuser, Parkplätze |
| Bruttomessung (Länge x einfache Breite) | Nein | Manchmal (wenn die Messung von den Außenwänden erfolgt) | Keine |
Die Bruttomessung, die die meisten Privatpersonen mit einem Maßband durchführen, überschätzt fast immer die tatsächliche Fläche. Sie berücksichtigt weder die Deckenhöhe noch die abzuziehenden Elemente (Fensterlaibungen, Trennwände, Schornsteinzüge).
Um die Fläche in m2 zu berechnen, muss zunächst die richtige Methode je nach Ziel gewählt werden: Verkauf in Eigentumswohnung (Carrez-Gesetz), Vermietung (Wohnfläche) oder Bauantrag (Grundfläche).
Flächenberechnung für einen Raum mit unregelmäßigen Formen
Perfekt rechteckige Räume sind in alten Wohnungen selten. Schrägwände, Nischen, abgeschrägte Wände oder Ecken unter dem Dach erschweren die Messung. Die zuverlässigste Technik besteht darin, den Raum in einfache geometrische Formen zu zerlegen und dann jede Teilfläche zu addieren.
Zerlegung in Rechtecke und Dreiecke
Nehmen Sie den L-förmigen Raum als Beispiel. Ziehen Sie sich mental eine Linie, die das L in zwei Rechtecke trennt. Messen Sie die Länge und Breite jedes Rechtecks, berechnen Sie deren Flächen und addieren Sie sie.
Für eine abgeschrägte Wand oder einen schrägen Winkel funktioniert das rechtwinklige Dreieck: Basis multipliziert mit der Höhe, geteilt durch zwei. Die Basis entspricht dem Segment der geraden Wand, die Höhe der Senkrechten, die bis zur gegenüberliegenden Wand gezogen wird.
Bereiche unter der Schräge und Deckenhöhe
In ausgebauten Dachböden nimmt die Nutzfläche schnell ab. Nur der Teil, in dem die Deckenhöhe 1,80 m übersteigt, wird als Wohnfläche und Carrez-Fläche gezählt. Daher muss gemessen werden, wo die Decke unter diese Schwelle sinkt, und dann muss der gesamte Bereich jenseits dieser Grenze ausgeschlossen werden.
- Den Punkt auf dem Boden markieren, an dem die Decke genau 1,80 m erreicht, unter Verwendung eines Laser-Niveaus oder eines Maßbands
- Die Länge und Breite des Bereichs über 1,80 m messen, um die berücksichtigte Fläche zu berechnen
- Systematisch die Bereiche unter 1,80 m von der Gesamtfläche ausschließen, auch wenn der Raum zugänglich bleibt
Das Vergessen der 1,80 m-Regel verfälscht die Berechnung um mehrere Quadratmeter in einem Raum unter dem Dach. Dieser Punkt führt zu einem erheblichen Teil der Streitigkeiten in Eigentumswohnungen.
Flächenberechnung anhand eines Plans oder eines maßstabsgetreuen Skizze
Direktes Messen im Wohnraum ist nicht immer möglich, insbesondere beim Kauf nach Plan (VEFA) oder bei einer Renovierung aus der Ferne. In diesem Fall bleibt der architektonische Plan die Hauptquelle für die Messung, vorausgesetzt, man weiß, wie man ihn richtig nutzt.
Der erste Schritt besteht darin, den Maßstab des Plans zu identifizieren. Ein Plan im Maßstab 1/50 bedeutet, dass ein Zentimeter auf dem Papier 50 Zentimetern in der Realität entspricht. Jedes gemessene Segment mit dem Lineal muss vor jeder Flächenberechnung mit dem Maßstabsfaktor multipliziert werden.
Anschließend bleibt die Methode identisch mit der eines physischen Raums: Zerlegen Sie jeden Raum in einfache Formen, messen Sie die Segmente auf dem Plan, konvertieren Sie in Meter und multiplizieren Sie dann. Die Addition aller Teilflächen ergibt die Gesamtfläche.
Ein häufiger Fehler beim Plan ist es, die Dimensionen von den Achsen der Wände (mittlere Linie der Trennwand) zu messen, anstatt an der Innenkante zu messen. Wände und Trennwände gehören niemals zur Wohnfläche. Auf einem Plan muss zwischen den Innenflächen der Wände gemessen werden, nicht zwischen ihren Achsen.
Außenflächen: Garten und nicht rechteckiges Grundstück
Garten- oder Grundstücksflächen haben selten die Form eines Rechtecks. Kurven, Wegbegrenzungen oder mehrere Winkel machen die Berechnung komplizierter als bei einem Innenraum.
Für ein Grundstück mit gewundenen Grenzen liefert die Gittermethode ein verwertbares Ergebnis. Sie besteht darin, ein Gitter aus regelmäßigen Quadraten über den Plan des Grundstücks zu legen und dann die vollständig enthaltenen Quadrate zu zählen. Teilweise überdeckte Quadrate werden auf die Hälfte geschätzt. Die Summe, multipliziert mit der Fläche eines einzelnen Quadrats, ergibt eine zuverlässige Schätzung.
- Ein regelmäßiges Gitter auf dem Katasterplan oder einer maßstabsgetreuen Skizze zeichnen
- Die vollen Quadrate zählen, dann die Teilquadrate (die zur Hälfte gezählt werden)
- Die Summe mit der Flächeneinheit eines Quadrats multiplizieren, um die m2 zu erhalten
- Das Ergebnis mit der offiziellen Katasterfläche zur Überprüfung vergleichen
Mobile Anwendungen und Online-Kartierungswerkzeuge ermöglichen es auch, die Konturen eines Grundstücks zu zeichnen und automatisch die Fläche zu erhalten. Das Ergebnis bleibt eine Schätzung, die eine Vermessung durch einen Geometer für eine Grundstückstransaktion nicht ersetzt.
Die Berechnung der Fläche in m2, sei es für einen Raum unter dem Dach, eine Eigentumswohnung oder ein Hanggrundstück, basiert immer auf demselben Prinzip: zerlegen, jedes Segment am richtigen Ort messen, die passende Formel anwenden und die Konsistenz des Ergebnisses mit der gesuchten Flächenart überprüfen. Ein Unterschied von wenigen Quadratmetern beeinflusst direkt den angezeigten Preis pro m2 beim Verkauf, was rechtfertigt, jede Messung ernst zu nehmen.