Die Kündigung eines Mietvertrags basiert auf einem Formalismus, den die meisten Leitfäden nur streifen. Der Erlass vom 6. Juli 2026 ändert den Mustervertrag für Wohnmietverträge ab dem 1. Oktober 2026, mit einer umformulierten Kündigungsklausel. Diese regulatorische Änderung zwingt sowohl Mieter als auch Vermieter, ihre Verfahrensweisen zu überdenken, insbesondere hinsichtlich Fristen und der Formulierung der Kündigung.
Kündigungsklausel und Frist von sechs Wochen: Was ändert der Erlass von Juli 2026
Der neue Mustervertrag enthält eine Kündigungsklausel, deren Formulierung verschärft wurde. Für Mietverträge, die ab dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, beträgt die Frist nach einer Zahlungsaufforderung sechs Wochen für Wohnmietverträge, die dem Gesetz von 1989 unterliegen. Diese Entwicklung, die vom Rat der Notare analysiert und von Village Justice kommentiert wurde, zielt darauf ab, die Situationen von Mietrückständen besser zu regeln.
In der Praxis muss der Vermieter, der die Kündigungsklausel aktivieren möchte, zunächst eine Zahlungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher zustellen. Der Mieter hat dann sechs Wochen Zeit, um seine Mietschulden zu begleichen. Nach Ablauf dieser Frist ohne Zahlung kann die Kündigung von Amts wegen durch den Richter festgestellt werden.
Wir empfehlen den Mietern, die Version ihres Mustervertrags zu überprüfen. Mietverträge, die vor Oktober 2026 unterzeichnet wurden, unterliegen den alten Bestimmungen. Das Datum des Abschlusses oder der Verlängerung des Mietvertrags bestimmt das anwendbare Regime.
Um im Detail zu verstehen, wie man einen Mietvertrag mit Novalis kündigt, ist es hilfreich, diese neuen Bestimmungen mit den Formvorschriften zu vergleichen, die für den ausziehenden Mieter gelten.
Kündigungsfrist des Mietvertrags: tatsächliche Dauer je nach Art der Vermietung
Die Kündigungsfrist lässt sich nicht auf „drei Monate oder einen Monat“ reduzieren. Die Dauer hängt von der Art des Mietvertrags, der Zonierung und dem angegebenen Grund ab.
- Bei unmöblierten Mietverträgen beträgt die Standardkündigungsfrist drei Monate. In angespannten Gebieten verkürzt sie sich auf einen Monat, im Falle eines beruflichen Wechsels, bei Arbeitsplatzverlust, beim ersten Arbeitsplatz oder wenn der Mieter von RSA oder AAH profitiert.
- Bei möblierten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist einen Monat, unabhängig von der geografischen Zone.
- Der Studentenvertrag (neun Monate) und der Mobilitätsvertrag (ein bis zehn Monate) enden automatisch zum vorgesehenen Termin, ohne dass eine formelle Kündigung durch den Mieter erforderlich ist.
Der Beginn der Kündigungsfrist entspricht dem Datum des Eingangs der Kündigung beim Vermieter, nicht dem Datum des Versands. Es ist der Empfang des eingeschriebenen Briefes mit Rückschein, die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher oder die persönliche Übergabe gegen Quittung, die die Frist in Gang setzt.
Elektronischer Einschreibebrief: eine gültige Benachrichtigungsmethode
Der elektronische Einschreibebrief (LRE) ist rechtlich gleichwertig mit dem Papier-Einschreibebrief zur Benachrichtigung über eine Mietkündigung. Sein Hauptvorteil liegt in der sofortigen Nachverfolgbarkeit und dem zertifizierten Zeitstempel des Empfangs.
Das Empfangsdatum der LRE lässt die Kündigungsfrist in denselben Bedingungen wie der Papier-Einschreibebrief beginnen. Der Empfänger erhält eine Benachrichtigung per E-Mail und hat eine Frist, um den Brief zu akzeptieren. Wenn der Vermieter die Benachrichtigung ablehnt oder ignoriert, muss der Mieter auf eine andere Versandmethode zurückgreifen.
Auszug aus der Wohngemeinschaft: Solidarität und Nachfolgevertrag
Die Kündigung eines Mietvertrags in einer Wohngemeinschaft unterliegt besonderen Regeln. Der Auszug eines Mitbewohners beendet nicht automatisch seine Solidaritätsklausel. Die Solidarität kann auch nach dem tatsächlichen Auszug des ausziehenden Mitbewohners fortbestehen, was bedeutet, dass er weiterhin für die von den verbleibenden Mitbewohnern nicht gezahlten Mieten haftet.
Die praktische Lösung besteht darin, einen Nachfolgevertrag zu erhalten, der einen neuen Mitbewohner integriert. Bei Vorliegen eines vom Vermieter akzeptierten Nachfolgers endet die Solidarität des ausziehenden Mitbewohners zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Nachfolgevertrags. Ohne Nachfolger läuft die Solidarität in der Regel für einen im Vertrag festgelegten Zeitraum (häufig sechs Monate nach dem Datum des Inkrafttretens der Kündigung).
Wir beobachten, dass dieser Punkt die Mehrheit der Streitigkeiten in Wohngemeinschaften verursacht. Der ausziehende Mitbewohner hat ein Interesse daran, einen schriftlichen Nachweis über den Empfang seiner Kündigung durch den Vermieter aufzubewahren und die genaue Formulierung der Solidaritätsklausel im ursprünglichen Mietvertrag zu überprüfen.
Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Gründe und Formalismus der Kündigung
Der Vermieter kündigt einen Mietvertrag nicht mit der gleichen Freiheit wie der Mieter. Drei begrenzende Gründe regeln die Kündigung, die vom Eigentümer ausgesprochen wird: die Rückkehr zur Nutzung der Wohnung, der Verkauf der Immobilie oder ein legitimer und schwerwiegender Grund (Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtungen).
Die Kündigung muss dem Mieter mindestens sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrags für eine unmöblierte Vermietung zugehen. Bei einer möblierten Vermietung beträgt diese Frist drei Monate. Die Nichteinhaltung dieser Frist macht die Kündigung ungültig, und der Mietvertrag wird stillschweigend verlängert.
Obligatorischer Inhalt des Kündigungsschreibens des Vermieters
Das Schreiben muss den Kündigungsgrund ausdrücklich angeben. Im Falle einer Rückkehr müssen die Identität des Begünstigten und seine Beziehung zum Eigentümer im Schreiben aufgeführt sein. Im Falle eines Verkaufs gilt die Kündigung als Verkaufsangebot an den Mieter, mit Angabe des Preises und der Bedingungen.
Eine Kündigung, die diese Angaben weglässt, ist einer Anfechtung vor dem Zivilgericht ausgesetzt. Der Mieter hat dann die Kündigungsfrist, um die Wohnung zu verlassen, oder kann die Annullierung der Kündigung beantragen, wenn er den Grund für betrügerisch hält.
Übergabeprotokoll und Rückzahlung der Kaution
Das Übergabeprotokoll beeinflusst direkt den Betrag, der dem Mieter zurückgezahlt wird. Es muss in Gegenwart des Mieters und des Vermieters (oder deren Vertreter) widersprüchlich erstellt werden. Ein einseitiges Übergabeprotokoll hat im Streitfall keinen Beweiswert.
Der Eigentümer hat einen Monat Zeit, um die Kaution zurückzuzahlen, wenn das Übergabeprotokoll mit dem Eingangsprotokoll übereinstimmt. Diese Frist verlängert sich auf zwei Monate, wenn Unterschiede festgestellt werden. Jede Abzug muss durch Dokumente gerechtfertigt werden (Kostenvoranschläge, Rechnungen, Vergleichsfotos).
Vor der Schlüsselübergabe empfehlen wir, jeden Raum zu fotografieren und eine unterschriebene Kopie des Übergabeprotokolls aufzubewahren. Diese Elemente stellen den einzigen wirksamen Schutz im Falle von Meinungsverschiedenheiten über die dem Mieter angelasteten Schäden dar.