A rescisão de um contrato de locação baseia-se em uma formalidade que a maioria dos guias ignora. O decreto de 6 de julho de 2026 modifica o contrato padrão de locação residencial a partir de 1º de outubro de 2026, com uma cláusula resolutiva reformulada. Essa mudança regulatória impõe aos locatários e aos locadores a revisão de seus reflexos processuais, especialmente em relação aos prazos e à redação do aviso de rescisão.
Cláusula resolutiva e prazo de seis semanas: o que muda com o decreto de julho de 2026
O novo contrato padrão integra uma cláusula resolutiva cuja redação foi endurecida. Para os contratos firmados ou renovados a partir de 1º de outubro de 2026, o prazo após a notificação de pagamento passa a ser de seis semanas nos contratos de locação residencial sujeitos à lei de 1989. Essa evolução, analisada pelo Conselho dos Notários e comentada pelo Village Justice, visa melhor regulamentar as situações de aluguéis não pagos.
Na prática, o locador que deseja ativar a cláusula resolutiva deve primeiro notificar um comando de pagamento por meio de um oficial de justiça. O locatário tem então seis semanas para regularizar sua dívida locativa. Após esse prazo sem pagamento, a rescisão de pleno direito pode ser constatada pelo juiz.
Recomendamos aos locatários que verifiquem a versão de seu contrato padrão. Os contratos assinados antes de outubro de 2026 continuam sujeitos às disposições anteriores. A data de celebração ou renovação do contrato determina o regime aplicável.
Para entender em detalhes como rescindir um contrato de locação com a Novalis, é útil cruzar essas novas disposições com as obrigações formais que se impõem ao locatário que está saindo.
Aviso de rescisão do contrato: durações reais conforme o tipo de locação
O aviso não se resume a “três meses ou um mês”. A duração depende do tipo de contrato, da zonificação e do motivo invocado.
- Em locação vazia, o aviso padrão é de três meses. Ele passa a um mês nas áreas tensionadas, em caso de mudança profissional, perda de emprego, primeiro emprego, ou se o locatário recebe o RSA ou o AAH.
- Em locação mobiliada, o aviso é de um mês, independentemente da área geográfica.
- O contrato de estudante (nove meses) e o contrato de mobilidade (um a dez meses) terminam automaticamente no prazo previsto, sem necessidade de rescisão formal por parte do locatário.
O ponto de partida do aviso corresponde à data de recebimento do aviso pelo locador, e não à data de envio. É o recebimento da carta registrada com aviso de recebimento, a notificação por ato de oficial de justiça, ou a entrega em mãos contra recibo que faz correr o prazo.
Carta registrada eletrônica: um modo de notificação válido
A carta registrada eletrônica (LRE) é juridicamente equivalente à carta registrada em papel para notificar um aviso de locação. Sua principal vantagem reside na rastreabilidade imediata e no carimbo de data/hora certificado do recebimento.
A data de recebimento da LRE faz correr o aviso nas mesmas condições que a carta registrada em papel. O destinatário recebe uma notificação por e-mail e tem um prazo para aceitar a carta. Se o locador recusar ou ignorar a notificação, o locatário deverá recorrer a outro modo de envio.
Saída de coabitação: solidariedade e aditamento de substituição
Rescindir um contrato de coabitação obedece a regras distintas. A saída de um coabitante não encerra automaticamente sua cláusula de solidariedade. A solidariedade pode se prolongar após a saída efetiva do coabitante que está saindo, o que significa que ele continua responsável pelos aluguéis não pagos pelos coabitantes restantes.
A solução operacional consiste em obter um aditamento ao contrato integrando um novo coabitante. Na presença de um substituto aceito pelo locador, a solidariedade do coabitante que está saindo cessa na data de efeito do aditamento. Sem substituto, a solidariedade geralmente se estende por um período definido pelo contrato (geralmente seis meses após a data de efeito do aviso).
Observamos que esse ponto gera a maioria dos litígios em coabitação. O coabitante que está saindo tem interesse em manter uma prova escrita do recebimento de seu aviso pelo locador e verificar a redação exata da cláusula de solidariedade no contrato inicial.
Rescisão do contrato pelo locador: motivos e formalidade do aviso
O locador não rescinde um contrato com a mesma liberdade que o locatário. Três motivos limitativos regulamentam o aviso emitido pelo proprietário: a retomada para habitar o imóvel, a venda do bem, ou um motivo legítimo e sério (descumprimento das obrigações do locatário).
O aviso deve ser enviado ao locatário pelo menos seis meses antes do término do contrato para uma locação vazia. Para uma locação mobiliada, esse prazo é de três meses. O não cumprimento dessa antecedência torna o aviso nulo, e o contrato continua por tacita renovação.
Conteúdo obrigatório da carta de aviso do locador
A carta deve mencionar o motivo do aviso de forma explícita. Em caso de retomada, a identidade do beneficiário e sua relação com o proprietário devem constar na correspondência. Em caso de venda, o aviso equivale a uma oferta de venda ao locatário, com indicação do preço e das condições.
Um aviso que omite essas menções está sujeito a contestação perante o tribunal judicial. O locatário tem então o prazo de aviso para deixar o imóvel ou pode solicitar a anulação do aviso se considerar o motivo fraudulento.
Estado de saída e devolução do depósito de garantia
O estado de saída condiciona diretamente o valor restituído ao locatário. Deve ser realizado de maneira contraditória, na presença do locatário e do locador (ou de seus representantes). Um estado de saída unilateral não tem valor probatório em caso de litígio.
O proprietário tem um mês para devolver o depósito de garantia se o estado de saída estiver conforme ao de entrada. Esse prazo passa a dois meses em caso de diferenças constatadas. Qualquer retenção deve ser justificada por documentos (orçamentos, faturas, fotos comparativas).
Antes da entrega das chaves, recomendamos fotografar cada cômodo e manter uma cópia assinada do estado de saída. Esses elementos constituem a única proteção eficaz em caso de desacordo sobre os danos imputados ao locatário.