De beëindiging van een huurcontract berust op een formaliteit die de meeste gidsen oppervlakkig behandelen. Het decreet van 6 juli 2026 wijzigt het standaard huurcontract voor woningen met ingang van 1 oktober 2026, met een herformuleerde ontbindende clausule. Deze regelgeving vereist dat zowel huurders als verhuurders hun procedurele reflexen herzien, met name wat betreft de termijnen en de opstelling van de opzegging.
Ontbindende clausule en termijn van zes weken: wat verandert het decreet van juli 2026
Het nieuwe standaardcontract bevat een ontbindende clausule waarvan de formulering is aangescherpt. Voor huurcontracten die vanaf 1 oktober 2026 worden afgesloten of verlengd, verandert de termijn na een betalingsbevel naar zes weken in de huurcontracten voor woningen die onder de wet van 1989 vallen. Deze ontwikkeling, geanalyseerd door de Raad van Notarissen en besproken door Village Justice, heeft als doel de situaties van onbetaalde huur beter te kaderen.
In de praktijk moet de verhuurder die de ontbindende clausule wil activeren eerst een betalingsbevel door middel van een gerechtsdeurwaarder betekenen. De huurder heeft dan zes weken de tijd om zijn huurachterstand te regulariseren. Na deze termijn zonder betaling kan de beëindiging van rechtswege door de rechter worden vastgesteld.
Wij raden huurders aan om de versie van hun standaardcontract te controleren. Huurcontracten die vóór oktober 2026 zijn ondertekend, blijven onderworpen aan de oude bepalingen. De datum van afsluiting of verlenging van het huurcontract bepaalt het toepasselijke regime.
Om in detail te begrijpen hoe een huurcontract te beëindigen met Novalis, is het nuttig om deze nieuwe bepalingen te vergelijken met de vormvereisten die gelden voor de vertrekkende huurder.
Opzegtermijn van het huurcontract: werkelijke duur afhankelijk van het type huur
De opzegtermijn is niet simpelweg “drie maanden of een maand”. De duur hangt af van het type huurcontract, de zone en de aangevoerde reden.
- Bij ongemeubileerde huur is de standaard opzegtermijn drie maanden. Dit wordt een maand in gespannen gebieden, in geval van professionele mutatie, verlies van werk, eerste werk, of als de huurder recht heeft op de RSA of de AAH.
- Bij gemeubileerde huur is de opzegtermijn één maand, ongeacht de geografische zone.
- Het studentencontract (negen maanden) en het mobiliteitscontract (één tot tien maanden) eindigen automatisch op de voorziene datum, zonder dat een formele beëindiging door de huurder nodig is.
Het startpunt van de opzegtermijn is de datum van ontvangst van de opzegging door de verhuurder, niet de verzenddatum. Het is de ontvangst van de aangetekende brief met ontvangstbevestiging, de betekening door gerechtsdeurwaarder, of de persoonlijke overhandiging tegen ontvangstbewijs die de termijn in gang zet.
Aangetekende elektronische brief: een geldige notificatiemethode
De aangetekende elektronische brief (AEB) is juridisch gelijkwaardig aan de papieren aangetekende brief voor het notificeren van een huur opzegging. Het belangrijkste voordeel ligt in de onmiddellijke traceerbaarheid en de gecertificeerde tijdstempel van de ontvangst.
De datum van ontvangst van de AEB start de opzegtermijn onder dezelfde voorwaarden als de papieren aangetekende brief. De ontvanger ontvangt een melding per e-mail en heeft een termijn om de brief te accepteren. Als de verhuurder de melding weigert of negeert, moet de huurder een andere verzendmethode gebruiken.
Vertrek uit een gezamenlijke huur: solidariteit en vervangingsclausule
Het beëindigen van een huurcontract in een gezamenlijke huur volgt andere regels. Het vertrek van een medehuurder beëindigt niet automatisch zijn solidariteitsclausule. De solidariteit kan voortduren na het daadwerkelijke vertrek van de vertrekkende medehuurder, wat betekent dat hij verantwoordelijk blijft voor de onbetaalde huren van de resterende medehuurders.
De operationele oplossing bestaat uit het verkrijgen van een aanvulling op het huurcontract waarin een nieuwe medehuurder is opgenomen. Bij aanwezigheid van een vervanger die door de verhuurder is geaccepteerd, eindigt de solidariteit van de vertrekkende medehuurder op de ingangsdatum van de aanvulling. Zonder vervanger loopt de solidariteit doorgaans voor een periode die door het contract is vastgesteld (vaak zes maanden na de ingangsdatum van de opzegging).
Wij merken op dat dit punt de meeste geschillen in gezamenlijke huur genereert. De vertrekkende medehuurder heeft er belang bij om een schriftelijk bewijs van ontvangst van zijn opzegging door de verhuurder te bewaren en de exacte formulering van de solidariteitsclausule in het oorspronkelijke huurcontract te controleren.
Beëindiging van het huurcontract door de verhuurder: redenen en formaliteiten van de opzegging
De verhuurder beëindigt een huurcontract niet met dezelfde vrijheid als de huurder. Drie beperkende redenen kaderen de opzegging door de eigenaar: het terugnemen van de woning voor eigen gebruik, de verkoop van het goed, of een legitieme en ernstige reden (wanprestatie van de huurder).
De opzegging moet de huurder ten minste zes maanden voor de afloop van het huurcontract bereiken voor een ongemeubileerde huur. Voor een gemeubileerde huur is deze termijn drie maanden. Het niet naleven van deze termijn maakt de opzegging ongeldig, en het huurcontract wordt voortgezet door stilzwijgende verlenging.
Verplichte inhoud van de opzegbrief van de verhuurder
De brief moet de reden voor de opzegging expliciet vermelden. In geval van terugname moeten de identiteit van de begunstigde en zijn relatie met de eigenaar in de brief worden opgenomen. In geval van verkoop geldt de opzegging als een verkoopaanbieding aan de huurder, met vermelding van de prijs en de voorwaarden.
Een opzegging die deze vermeldingen weglaat, loopt het risico op betwisting voor de rechtbank. De huurder heeft dan de opzegtermijn om de woning te verlaten of kan annulering van de opzegging aanvragen als hij de reden frauduleus acht.
Uittreksel van de woning en teruggave van de borg
De uittreksel van de woning beïnvloedt rechtstreeks het bedrag dat aan de huurder wordt teruggegeven. Het moet op een tegenstrijdige manier worden uitgevoerd, in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder (of hun vertegenwoordigers). Een eenzijdig uittreksel heeft geen bewijswaarde in geval van geschil.
De eigenaar heeft een maand de tijd om de borg terug te geven als het uittreksel van de woning overeenkomt met dat van de ingang. Deze termijn wordt twee maanden in geval van geconstateerde verschillen. Elke inhouding moet worden gerechtvaardigd door documenten (offertes, facturen, vergelijkende foto’s).
Voor de sleuteloverdracht raden wij aan om elke kamer te fotograferen en een ondertekende kopie van het uittreksel te bewaren. Deze elementen vormen de enige effectieve bescherming in geval van onenigheid over de schade die aan de huurder wordt toegerekend.